Menghasilkan Uang Dari Investasi Real Estat

Ketika datang untuk menghasilkan uang dalam investasi real estat, hanya ada beberapa cara untuk melakukannya. Meskipun konsepnya sederhana untuk dipahami, jangan tertipu dengan berpikir bahwa konsep tersebut dapat dengan mudah diterapkan dan dijalankan. Pemahaman tentang dasar-dasar real estat dapat membantu investor bekerja untuk memaksimalkan pendapatan mereka. Real estat memberi investor kelas aset portofolio lain, meningkatkan diversifikasi, dan dapat membatasi risiko jika dilakukan dengan benar.

Ada tiga cara utama investor berpotensi menghasilkan uang dari real estat:

1. Peningkatan nilai properti
2. Pendapatan sewa dikumpulkan dengan menyewakan properti kepada penyewa
3. Keuntungan yang dihasilkan dari aktivitas bisnis yang bergantung pada real estat

Tentu saja, selalu ada cara lain untuk mendapatkan keuntungan langsung atau tidak langsung dari investasi real estat, seperti belajar untuk berspesialisasi di bidang yang lebih esoteris seperti sertifikat hak gadai pajak. Namun, tiga item yang tercantum di atas menyumbang sebagian besar pendapatan pasif - dan kekayaan akhir - yang telah dibuat dalam industri real estat.

Peningkatan Nilai Properti Real Estat

Pertama, Anda harus memahami bahwa nilai properti tidak selalu meningkat. Kurangnya peningkatan aset ini dapat menjadi bukti yang menyakitkan selama periode seperti akhir 1980-an dan awal 1990-an, dan tahun 2007-2009 ketika pasar real estat runtuh. Faktanya, dalam banyak kasus, nilai properti jarang mengalahkan inflasi-peningkatan dalam harga rata-rata dalam suatu perekonomian.

Misalnya, jika Anda memiliki properti $ 500.000 dan inflasi 3%, properti Anda mungkin dijual seharga $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), tetapi Anda tidak lebih kaya dari tahun lalu. Artinya, Anda masih dapat membeli susu, roti, keju, minyak, bensin, dan komoditas lainnya dalam jumlah yang sama (benar, keju mungkin turun tahun ini dan bensin naik, tetapi standar hidup Anda kira-kira akan tetap sama). Alasannya adalah bahwa keuntungan $ 15.000 itu tidak nyata. Itu nominal dan tidak berdampak nyata karena kenaikan itu disebabkan oleh inflasi secara keseluruhan.

Inflasi dan Investasi Real Estat

Ketika inflasi terjadi, dolar memiliki daya beli yang lebih rendah. Hal ini terjadi karena pemerintah harus menciptakan uang cetak ketika membelanjakan lebih banyak daripada yang diambil melalui pajak. Semuanya sama, seiring waktu, ini menghasilkan setiap dolar kehilangan nilai dan menjadi kurang berharga dari sebelumnya.

Salah satu cara investor real estat paling cerdas dapat menghasilkan uang di real estat adalah dengan memanfaatkan situasi yang tampaknya muncul setiap beberapa dekade. Mereka melakukan ini ketika inflasi diproyeksikan melebihi tingkat bunga saat ini dari hutang jangka panjang. Selama waktu ini, Anda mungkin menemukan orang-orang yang bersedia berjudi dengan memperoleh properti, meminjam uang untuk membiayai pembelian, dan kemudian menunggu inflasi meningkat .

Saat inflasi naik, para investor ini dapat melunasi hipotek dengan dolar yang nilainya jauh lebih rendah. Situasi ini merupakan perpindahan dari penabung ke debitur. Anda melihat banyak investor real estat menghasilkan uang dengan cara ini pada tahun 1970-an dan awal 1980-an. Inflasi tidak terkendali sampai Paul Volcker Jr.-presiden Federal Reserve antara 1979 dan 1987-mengambil 2x4 ke belakang dan membawanya terkendali dengan menaikkan suku bunga secara drastis.

Pembelian Cap Rate yang Disesuaikan Secara Siklus

Triknya adalah membeli ketika suku bunga yang disesuaikan secara siklis - tingkat pengembalian investasi real estat - menarik. Anda membeli ketika Anda berpikir ada alasan tertentu bahwa suatu properti suatu hari nanti akan bernilai lebih dari yang seharusnya diindikasikan oleh cap rate saat ini.

Misalnya, pengembang real estat dapat melihat proyek atau pengembangan, situasi ekonomi di sekitar proyek itu, atau harga properti dan menentukan pendapatan sewa di masa depan untuk mendukung penilaian saat ini. Nilai saat ini mungkin tampak terlalu mahal berdasarkan kondisi saat ini di sekitar pembangunan. Namun, karena mereka memahami ekonomi, faktor pasar, dan konsumen, para investor ini dapat melihat profitabilitas di masa depan.

Anda mungkin pernah melihat hotel tua yang mengerikan di sebidang tanah yang luas diubah menjadi pusat perbelanjaan yang ramai dengan gedung-gedung perkantoran yang memberikan sewa yang cukup besar bagi pemiliknya. Tanpa arus kas itu, nilai sekarang bersih, Anda berspekulasi sampai tingkat tertentu, tidak peduli apa yang Anda katakan pada diri sendiri. Anda akan membutuhkan inflasi besar dalam mata uang nominal - jika Anda menggunakan hutang untuk membiayai pembelian - untuk menebus Anda. Anda juga dapat bergantung pada semacam peristiwa probabilitas rendah untuk bekerja sesuai keinginan Anda.

Sewa sebagai Investasi Real Estat

Menghasilkan uang dari mengumpulkan uang sewa sangatlah sederhana sehingga setiap anak berusia 6 tahun yang pernah memainkan permainan Monopoli memahami secara mendalam bagaimana dasar-dasarnya bekerja. Jika Anda memiliki rumah, gedung apartemen, gedung perkantoran, hotel, atau investasi real estat lainnya, Anda dapat mengenakan biaya sewa kepada orang-orang untuk mengizinkan mereka menggunakan properti atau fasilitas tersebut.

Tentu, sederhana dan mudah bukanlah hal yang sama. Jika Anda memiliki gedung apartemen atau rumah sewa, Anda mungkin harus berurusan dengan segala hal mulai dari toilet rusak hingga penyewa yang mengoperasikan laboratorium sabu.Jika Anda memiliki mal atau gedung perkantoran, Anda mungkin harus berurusan dengan bisnis yang disewa dari Anda menjadi bangkrut. Jika Anda memiliki gudang industri, Anda mungkin menghadapi penyelidikan lingkungan atas tindakan penyewa yang menggunakan properti Anda. Jika Anda memiliki unit penyimpanan, pencurian bisa menjadi perhatian. Investasi sewa real estat bukanlah jenis yang dapat Anda telepon dan berharap semuanya berjalan dengan baik.

Menggunakan Cap Rate untuk Membandingkan Investasi

Kabar baiknya adalah ada alat yang tersedia yang membuat perbandingan antara potensi investasi real estat lebih mudah. Salah satunya, yang akan menjadi sangat berharga bagi Anda dalam upaya menghasilkan uang dari real estat adalah rasio keuangan khusus yang disebut tingkat kapitalisasi (cap rate). Tarif batas menunjukkan tingkat pengembalian investasi real estat komersial, yang didasarkan pada pendapatan bersih yang akan dihasilkan properti.

Jika sebuah properti menghasilkan $ 100.000 per tahun dan dijual seharga $ 1.000.000, Anda akan membagi pendapatan ($ 100.000) dengan label harga ($ 1.000.000) dan mendapatkan 0,1, atau 10%. Itu berarti tingkat batas properti adalah 10%, atau Anda akan memperoleh 10% yang diharapkan dari investasi Anda jika Anda membayar real estat seluruhnya dalam bentuk tunai dan tanpa hutang.

Sama seperti saham pada akhirnya hanya bernilai nilai bersih sekarang dari arus kas yang didiskontokan, real estat pada akhirnya bernilai kombinasi dari:

• Utilitas yang dihasilkan properti untuk pemiliknya
• Arus kas bersih saat ini yang dihasilkannya-relatif terhadap harga yang dibayarkan

Pendapatan Sewa sebagai Margin of Safety

Pendapatan sewa bisa menjadi margin keselamatan yang melindungi Anda selama kemerosotan atau keruntuhan ekonomi. Jenis investasi real estat tertentu mungkin lebih cocok untuk tujuan ini. Sewa dan sewa bisa menjadi pendapatan yang relatif aman.

Untuk kembali ke pembahasan kita sebelumnya-tentang tantangan menghasilkan uang dari real estat-gedung perkantoran dapat memberikan satu ilustrasi. Biasanya properti ini melibatkan sewa jangka panjang selama beberapa tahun. Beli satu dengan harga yang tepat, pada waktu yang tepat, dan dengan penyewa yang tepat serta masa sewa yang tepat, dan Anda dapat melewati kehancuran real estat. Anda akan mengumpulkan cek sewa di atas rata-rata yang harus disediakan oleh perusahaan yang menyewa dari Anda - masih karena perjanjian sewa yang mereka tandatangani - bahkan ketika harga yang lebih rendah tersedia di tempat lain. Namun, lakukan kesalahan, dan Anda bisa dikunci pada pengembalian sub-par lama setelah pasar pulih.

Uang Dari Operasi Bisnis Real Estat

Cara terakhir menghasilkan uang dari investasi real estat melibatkan layanan khusus dan aktivitas bisnis. Jika Anda memiliki hotel, Anda mungkin menjual film sesuai permintaan kepada tamu. Jika Anda memiliki gedung perkantoran, Anda dapat menghasilkan uang dari mesin penjual otomatis dan tempat parkir. Jika Anda memiliki tempat cuci mobil, Anda dapat memperoleh uang dari penyedot debu yang dikendalikan oleh waktu.

Investasi ini hampir selalu membutuhkan pengetahuan sub-spesialisasi. Sebagai contoh, beberapa orang menghabiskan seluruh karir mereka dengan spesialisasi dalam merancang, membangun, memiliki, dan mengoperasikan pencucian mobil. Bagi mereka yang naik ke posisi teratas di bidangnya dan memahami seluk-beluk pasar tertentu, peluang untuk menghasilkan uang bisa jadi tidak terbatas.

Ide Investasi Real Estat Lainnya

Namun, peluang investasi lain tetap ada di real estat. Anda dapat berinvestasi dalam perwalian investasi real estat (REIT). REIT yang Diperdagangkan secara Publik menerbitkan saham dan diperdagangkan di bursa, sementara REIT yang dimiliki secara pribadi atau REIT yang tidak diperdagangkan tidak tersedia di bursa mana pun. Semua jenis REIT akan berfokus pada sektor tertentu dari pasar real estat, seperti panti jompo atau pusat perbelanjaan. Ada juga beberapa reksa dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) dan reksa dana yang menargetkan investor real estat dengan berinvestasi di REIT dan investasi lain di sektor real estat.